醴陵

观点:告别限购 降温楼市下一利器是房贷利率

2017年09月21日来源:新京报行业动态责任编辑:hixi

楼市追踪

限购限价限售等政策主导楼市调控的阶段已过,未来半年到一年,货币、房贷、资金面将成楼市降温主导性因素,这意味着提升房贷利率是大概率事件。

北京房贷利率又调整了,这一次,央行也表态了。

据媒体20日报道,北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,这是今年以来北京房贷利率第六次调整。调整后,首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流。此外,上海、深圳、南京等地区商业银行也陆续提高首套房贷利率水平。央行称其“符合政策要求和导向”,并“积极支持”。

事实上,北京等地上调正常房贷利率,进一步显示政府对房地产市场的基本态度——“房子是用来住的”,任何炒作房地产,将不受政策鼓励。

房贷利率变化背后,是楼市调控和货币、信贷政策共同作用的结果。首套房贷利率上调不仅是楼市调控组合拳中的重要一环,更预示了限售限价限购等政策主导调控阶段已过,未来半年和一年,货币、房贷、资金面将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

房贷盈利压力迫使利率上调

商业银行为何要上调房贷利率?在社会无风险利率不断上升的背景下,商业银行资金压力和房贷盈利压力凸显,迫使商业银行提高利率。数据显示,目前全国超八成银行无首套房利率优惠,超过32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05至1.2倍不等。

为争抢紧缺房贷额度,争取尽快放款,有些新盘开发商会主动要求合作银行上调房贷利率;银行为了获利当然愿意接受更高利率,尤其是基准上浮后,这些楼盘的购房者就能优先得到放款;而有刚性购房需求的人,也被迫接受了这个条件。

此轮房贷利率上升,与2012年9月份至2014年三季度的上升颇为接近——二者都存在楼市调控和资金流动性因素,房贷利率调整与楼市调控政策相伴而行,共同构成了一套组合拳,对房价和房屋成交面积产生影响。

2012年9月到2014年4月,房贷利率持续上升19个月,当上浮达到基准利率0.58个百分点时,房价出现了下跌。考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度,以及当前一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已全面超过2011年和2014年,预计热点城市楼市将延续降温趋势。

限售限购阶段结束,资金面调控将成主导

近十年数据显示,不论是房价,还是住宅成交面积,都和个人住房贷款利率呈负相关。9月18日,国家统计局发布了70城房价数据显示,15个重点城市房价环比下降或持平,上涨格局已然不再。

当然,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,也将直接影响其购房贷款的积极性,降低购房杠杆率。全国居民购房杠杆率从2016年四季度刷新最高值,达到46.4%后,2017年二季度回落至43.9%。随着房地产信贷趋紧,全国个人购房杠杆已步入下行通道,随着降杠杆的推进,全国房价涨幅还将继续回落。

目前,已有多个信号显示国内房地产市场大势已去。9月1日,有媒体统计,在披露了投资性房产情况的1494家上市公司中,77.8%的上市公司在抛售“投资性房产”。上市公司突然大举卖房子不外乎两个原因:一是随着国家不断出台房地产调控政策,相当一批上市公司认为房地产投资价值在下降。二是上市公司有市值维护的需要,卖掉或者转出低效率资产,可以提高净资产收益率等重要财务指标,还可以让公司轻资产化。

另一方面,央行研究局局长徐忠日前撰文指出,房地产不宜再作为宏观调控工具来使用。建议“一些热点城市率先推出房地产税试点”,“可考虑在宏观审慎评估体系(MPA)中增加房地产广义信贷的偏离度指标,从信贷增速方面抑制房价大幅波动”。

种种信息表明,国内房地产市场已进入新阶段——不再是投资重点、产业重点、信贷重点,房地产企业的业绩或将遭遇严冬,金融资源也可能不断流出房地产市场。

全局之下,房贷收缩很可能成为楼市调整“拐点”到来的导火索。

  • 意向区域
  • 价格