揭秘！株洲房价涨幅已达24%，政府却为何不舍得调控？

发布时间： 2018-04-24 11:36:00

来源：株洲城市建设

分类：本地楼市

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城建君前言:

最近半年多来，官方终于对外公布了一次楼市数据：其中，有组数据引起了城建君的关注：2018年1至3月，株洲市区楼市成交价格6371元，同比增幅达到24%。这是一个什么概念？可以说，已跟上长沙这一波的涨幅。

有人会问：长沙涨幅达20%多的时候，就已陆续出台调控政策，为何株洲如此涨幅，却只是在公积金贷款方面稍作调整，还不出台更严政策抑制房价继续快速上涨？城建君在此只能说，每个城市情况不一，具体分析，还得从土地供应说起。

和全国众多三四线城市一样，株洲自去年下半年以来，土地交易量猛增。也就是说，楼市供应量上去了，市场待售商品房增加了（供给侧饱满），而如果此时抑制需求侧，那岂不造成新一轮去库存？政府的地又如何继续卖出去呢？财政收入又如何保障？说白了，终究还是“土地财政”制造的市场秩序！

株洲楼市数据（2018年一季度）：

株洲对土地财政的依赖度

城建君从相关渠道得到的数据：2017年株洲房地产税收收入为74.2亿元，同比增长21.03%，占全市财政收入的21.95%，占比为近10年最高。（在此要说明的是，不仅仅是株洲，其他三四线城市，对土地财政的依赖性都比较强，不少城市比株洲的占比还高！）

而到了2018年，土地交易更为火爆。第一季度，就完成土地使用权出让项目41个（较上年同期增加了24个），交易金额为51.8亿元，溢价率为8.8%。交易额较上年同期增长12.5亿元，增幅314%。

知识分享：

“土地财政”是如何产生的？

房价上涨已成社会关注焦点，推动上涨的“幕后黑手”之一“土地财政”，也反复被舆论提及。那么，土地财政是如何产生的？

改革开放之前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。中国城市化模式的大突破，起始于20世纪80年代后期。深圳等经济特区尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。

1994年，我国实行分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。

随着1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。加上计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造了充分的条件。的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国城市化的高速发展。

“土地财政”：地方政府为何不会割爱？

有句调侃形容得很贴切：如果世间有一种真爱，那便是地方政府对开发商的爱。对于地方政府来说，土地价格的上涨，不仅可以直接增加基础设施投资的资金来源，房价的攀升也可以带来税收收入的增加。

同时，对于地方融资平台公司而言，如果土地价格下跌，主要依赖土地财政收入的平台公司的盈利能力就会降低，一方面，地方国资委作为股东的投资收益会受到不利影响，另一方面，平台公司盈利降低会导致公司的信用评级降低，其融资能力将会受限，这也是地方政府不希望看到的。因此，我国大部分地方政府对于土地财政的依赖是显而易见的，这也是房价下跌预期较弱的主要原因。

此外，还需要特别关注的一点是，近期财政部“开前门，堵后门”，密集出台了一系列的政府专项债品种，例如“土地储备专项债”和“棚改专项债”，上述专项债均以土地出让收入作为还款来源，因此助长了地方政府抬高地价的愿望。

编辑：小莫

责任编辑： tianjian

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