国内房企天价融资成本时代已经到来 年利率高达15%

动辄15%、13%的年利率，国内房企的天价融资成本时代已经到来，持续推高的融资成本，反过来亦将腐蚀上市房企们的盈利和财务安全边界，这也许是内房股的寒冬。

如何另辟蹊径开拓新的融资渠道?对资金密集型产业的上市房企而言，则显得尤为重要。但很显然，政策层面，这方面仍通道较少，这必然造成的现状是：大规模、业绩增长迅猛的上市房企拥有先天优势，融资成本较低;而越是相对负债率较高，且规模偏小的房企，融资成本越贵。总结就是，好的越好，差的越差，两极分化。

15%年利率亚洲最高

12月21日，当代置业(01107.HK)发布公告称，公司于12月20日发行优先票据，该优先票据总金额1.5亿美元，利率15.5%，期限至2020年到期。当代置业称，拟将票据发行的所得款项用作为若干现有债务再融资。

“超过15%的融资成本真的是水涨船高，简直是天价，这样的话，公司怎么可能通过融资来覆盖成本呢?这是一个无奈的融资逆循环。”中信里昂亚洲地区房地产行业研究部主管王艳告诉《投资者网》研究员。

有研究表明：当代置业的此次融资将创下今年亚洲公开债券发行票面利率之最，刷新总部设在深圳的地产开发商花样年控股(01777.HK)上周发行三年期债券时创下的15%的最高纪录。

从A股和H股国内上市房企公开融资信息来看，2018年超过15%融资利率的只有当代置业和花样年。

12月11日，花样年控股发布公告称，其全资附属公司花样年集团(中国)公司拟公开发行2018年第一期公司债券，发行额度不超过10亿元人民币，预期票面利率区间为7.00%至8.00%。

实际上，花样年的美元债券融资成本高几乎是市场的共识。这里面要注意的是，预期票面利率与实际票面利率相差巨大。

今年9月份，国际评级机构标普表示：“目前花样年未偿还美元优先债券的到期收益率高达12%到15%。”

高成本融资如何腐蚀房企?

天价融资成本，不仅仅体现在当代置业和花样年，12月20日，融信中国(03301.HK)表示，发行优先票据的具体信息。该优先票据总金额2亿美元，利率11.5%，期限至2020年到期。

12月20日，弘阳地产(01996.HK)发布公告，于2020年到期金额为2亿美元的优先票据(新票据)将与2018年12月3日发行的1.8亿美元票据合并及构成单一类别，票面利率为13.5%。

之前，10月26日，莱蒙国际(03688.HK)宣布，其将向主要股东美罗旗下两家公司贷款融资1.2亿美元，以偿还一笔于2019年1月初到期的可转换债券，并为这笔融资提供总价值1.67亿美元的抵押，抵押率71.9%，融资成本13%。

王艳称，这些高成本融资，几乎无一例外是借新还旧，也凸显这些房企资金压力巨大。“下半年以来，内房股融资成本就不断一高再高，现在市场可能担心明年更高吧。”

瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥在接受《投资者网》研究员调研时强调，财务成本上升肯定会对房企的经营有影响，显性的就是利润率会下降。而且往往融资成本上升跟楼市下行，去化率下降跟开发周期延长都是下行周期伴生的现象，所以利润率下降是几乎确定的。隐形的挑战是融资成本上升是现金流压力增大这一本质问题的体现。

“从这一方面来讲，我觉得明年房企融资成本继续走高是几乎确定的。虽然银行间市场利率，及优质企业债券利率在国家的引导下有明显下降，但是房企融资应该还会继续维持比较紧张的状态。对房企而言，除了资本市场融资，最大的资金来源其实是销售回款，如果这一块不回暖，即使融资稍微放松，反应在房企总体的现金流压力上还会是收紧。所以个别房企发债成本超过之前历史高位也不是没有可能的。”

内房企分化严重：好的更好差的更差

一直关注房地产行业的交通银行金融研究中心高级研究员夏丹也向投资者网研究员表示：“10%以上的融资成本将对房企形成两头挤压，一头是房企利润没有这么高，另一头是目前市场整体都处于下行通道，它的成本反而在提高，后面可能会存在资金链断裂的风险。”

夏丹预计，明年房企融资环境仍然偏紧，虽然最近证监会对于房企发公司债管控有边际放松，包括此前发改委也发布支持3A级房企发行企业债，但这些调整门槛依然较高，而且还存在限制。“现在房企融资分化非常严重，大型的或者负债率低的融资成本还不高，而负债较大或者说存在较大销售压力的房企，融资肯定越来越高。”整体上，政策边际利好的仍然是大中型房企;本来融资成本就高的房企，就更难找到融资渠道了，现在可以找到的融资渠道是非常有限。

而据《投资者网》研究员查询，目前内房股融资成本确实分化较大，比如万科12月13日发行的6.3亿美元中期票据，利率只有5.35%，招商局置地12月18日发行的2021年到期的19亿元公司债券，票面利率为4.6%。而大多数内房企融资成本则在10%以上。