论公摊之“殇” 如何防范利空“转移消化”

买过房的都知道，购房成本里最“冤大头”的恐怕非公摊面积莫属了。名义上你有份，实际你又用不着，兑不了现，可你又不得不在这个“鸡肋”上花费甚巨。二环内一套100平新房，10000元/㎡，按五分之一的公摊算费用便高达20万，遑论洋房、别墅之流;公寓虽说面积小，但按单价来算，只会比住宅公摊“更不划算”。

俗话说的好，急病下猛药，住建部一条“住宅建筑应该以套内使用面积进行交易”的规定，瞬间引发了一场“国民大讨论”。要不要取消公摊，公共产权如何折算，房价会不会涨?在规定成为法规之前，要考虑几个方面，照顾哪些关切?

公摊并非越小越好

古人云“欲速则不达”，是“药”都有三分毒，何况是一剂猛药。建立健全房地产长效机制，针对楼市现状兴利除弊，是一项长期艰巨的任务：从土地熔断摇号、租购同权(微机派位)、刚需优选，到人才落户，牵涉到的各方利益太复杂，全装修就是典型例子。

全装修是城市化发展的客观要求，有利于小区长期整体规划，但在选材施工、价格公示、合约规定上存在一些纰漏，业主权益容易受到侵害。公摊取消则相反，有利于保护购房者的权益，但要从开发商嘴里“拔金牙”，隐忧亦甚。

公摊顾名思义，“公共摊派”的意思，最早源于香港。和国外不同，欧美那种地广人稀福利高的地方，房子都是独门独院的盖，即便纽约伦敦之类的大都市，公寓也是明码标价，是多少就是多少，无所谓公摊一说。

但这在日本和香港这种地狭人稠的城市不可能，贵是摆在“台面”的，地只有这么多，想获取更好的居住环境和服务，只能花费更高的成本，自家房门以外的每一寸区域都得单列算钱，当然这个钱开发商不会承担，只能由业主摊派，所以公摊便“诞生”了。

天下无免费的午餐，免费的东西怎么样，你我心里都有数，公摊也并非越小越好。最明显的一点，一个项目在拿地之初，容积率、建筑密度、限高便都已经规定好，完成设计后交有关部门备案审查。同一块地，总建筑面积有限，只能盖这么多房，否则走道、电梯、绿化等都会受影响。

开发商的应对之策

公摊一旦取消了，首当其冲的就是开发商。资本逐利自古天理，商人不是慈善家，房企不是慈善总会，不能坐视自身的利益受损。所谓“上有政策下有对策”，4500+的“惊装修”难免不会历史重演。

对此，购房者深有体会，羊毛理论下，公摊很有可能被“转移消化”。楼盘君分析，根据往常经验，开发商的对策可能有如下几条：涨价、取消物业分红(广告盈收)、缩小公共服务区域、削减服务质量等。

第一，涨价就不说了，跟某宝上“打折促销”一个套路，只不过一个是先涨后降，一个是明降暗涨，其实都是换汤不换药。但鉴于调控威压，哄抬房价之嫌的罪名恐担当不起，开发商明码涨价的可能不大。

第二，取消分红和削减服务，可以合并一起分析。实际上取消物业分红就是削减服务质量的一种，要知道小区电梯等物业广告盈收，应归全体业主所有，这一权利建立在“公摊产权集体所有”的基础上，收入分红本就是物业服务的一种，只不过很多都被开发商私吞了，有点“良心”的或许会吐出一小部分;而一旦公摊取消，业主连要求分红的法理支持也丧失了。

第三，缩减公共服务区域，俗话说就是“偷工减料”。楼道设计由3米变2米，层高从3.2米变2.8米，电梯由两梯四户变一梯四户，水电管道线路“删繁就简”，这样的工程质量你能省心吗?从前虽然问题多，但奸商们收了钱多少办点事，装装样子充门面，如今从他们的腰包里往外“掏钱”，他们能答应吗?受伤的终会是谁?

但不管怎么说，公摊之伤确实是购房者长久以来的一块“心病”，新规的出炉也恰恰切中了这一要害。问题的根源在于，在执行“套内面积交易计算”的过程中，来自公权力方面对市场的监管到不到位;毕竟政策的初衷是为了保障购房者。对此，来自重庆方面的历史经验，或可作为新规推广前的某种参考品鉴。